不動産の囲い込みのリスクは何か?囲い込まれないための対処方法を伝授!

売却を依頼している業者の買主からの問い合わせ件数や案内件数と比べて、他業者からの問い合わせや案内が全くない、仮にあったとしても極端に件数が少なく売却がなかなか進んでいない場合は「囲い込み」をされている可能性があります。

そんな『囲い込み』について、3点に絞りお知らせします。

目次                                       ①「囲い込みとは何か」                              ②「囲い込みはなぜおこるのか」                          ③「囲い込みされるリスク」                            〈最後に〉                                    

 

①「囲い込み」とは

売主より売却依頼(専属専任媒介契約か専任媒介契約で)を受けた不動産の情報を公開せずに秘匿したり、虚偽情報を伝えて他社には紹介しない行為です。

宅建業法では、専属専任媒介契約や専任媒介契約で売却の依頼を受けた仲介業者は、レインズと呼ばれる不動産業者間の物件情報公開ネットワークへ販売中物件としての登録が義務付けられています。しかし、囲い込みを行う業者は、業法違反をしてまで登録を行いません。また、登録をしたとしても、他業者から問い合わせがあった場合には、「商談中です」・「契約になりました」等、いろんなうその理由をつけて他業者の買主を近づけさせません。

 

②「囲い込みはなぜおこるのか」

通常、業者が売主から売却の依頼を受ける際には、売主と媒介契約(売ることを依頼する契約)を結びます。媒介契約後に販売活動がスタートし、成約すると売主より成功報酬である仲介手数料を受け取ることになります。自社の買主であれば、買主からも仲介手数料を受け取れます。同一物件で売主と買主双方より仲介手数料をいただくことを両手といいます。買主に他業者が介在して成約になった場合は売主からの仲介手数料のみ(片手といいます)ですが、他業者の介在がなく自社の買主で成約した場合は両手となり単純に2倍の売り上げとなります。

囲い込みは、仲介手数料を片手ではなく両手にしたいところからおこってしまうのです。

 

③「囲い込みされるリスク」

「囲い込み」をされてしまうと、ごく一部の買主にしか情報がいかずに販売期間が長期化してしまう可能性があります。長期化することにより、本来は必要のなかった値下げをしなければならない状況になってしまう場合もあります。囲い込みは売主への背信行為です。また、業法すら守れない業者は、買主に何かあっても買主を守ることはできません。買主にとっても不利益が生じてしまいます。

業者が正しく売り上げを追求することは当たり前であり問題ないのですが、消費者をあざむいてまで利益を追求する行為はよくありません。売主や買主の不利益は結果不動産業界全体の不利益にもつながってしまいます。

 

〈最後に〉

不動産業界には、未だ消費者不在で業者本位のこのような「囲い込み」が行われています。

リスク回避方法としては、囲い込みをしないように事前にしっかりと担当者に伝えておくことも必要です。これから売却してもらう業者を探す(他社に変更する場合も)場合は、担当者がどのような販売活動を行うのか(今まで行ってきたのか)を確認し、すでに売却を依頼している場合は、定期報告にて他社からの問い合わせ状況や案内件数がどのようになっているのかしっかりと確認し、自社・他社の買主を問わずに紹介を行ってくれる信頼のおける不動産業者を選ぶようにしましょう。囲い込みは、自ら予防線を張ることで防ぐこともできるのです。

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